- 貴社の賃料について、減額の可能性を考えて見ましょう。
- 減額前提条件 ： 契約開始以降、３年以上が経過している物件。
- 上記前提条件を満たした上で、下記項目を２つ以上満たしている場合、賃料減額の可能性は格段に高まります。
- ①契約開始以降、賃料に変動がない
- 契約開始以降、賃料に変動がない場合、その後の市況の悪化によって現行賃料が高止まりとなっている可能性があります。
- ②契約以降、賃料の増額改定を行ったことがある。
- 契約開始以降、賃料増額改定を行っており、入居時より高い賃料を支払っている場合、その後の市況の悪化によって現行賃料が高止まりとなっている可能性があります。
- ③周辺の地価が下落傾向にある
- 賃料の働きは必ずしも地価に連動するものではありませんが、理論上の減額要因として重要です。
- ④周辺に安い賃料での募集物件がある
- 近傍同種の物件が貴社の現行賃料と同レベル以下で募集されている場合、現行賃料が高止まりとなっている可能性があります。
- ⑤空室率が上昇している。
- 空室率が上昇している場合、需給バランスが崩れていると考えられるため、現行賃料が高止まりとなっている可能性があります。
- ⑥契約開始当時に比べて、賃料比率が大幅に上昇している
- 契約開始当時に比べて、売上対賃料比率や経常利益対賃料比率が大幅に上昇している場合、物件の利用価値の側面から賃料の見直しが必要です。
- 賃料（賃料・地代）の増額請求権は、借地借家法で物件オーナー・テナント双方に認められた正当な権利です。物件オーナーに対して賃料の減額を依頼することは、法的側面からは全く問題ございません。
- ◇借地借家法第１１条（地代等増額請求権）
- 「地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増額により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することが出来る。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
- ◇借地借家法第３２条（借賃増減請求権）
- 「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増額により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
株価・地価・所得、そして新規の募集賃料までが下落傾向にある中、なぜ現行賃料だけが高止まりとなっているのでしょうか？理由として、多くのテナントが物件オーナーとの賃借関係の悪化を懸念して、積極的な見直しを行っていないことが想定されます。テナント側の「貸していただいている」という受け身の意識が根底にあるのではないでしょうか？物件オーナーとテナントは、本来対等な立場であるべきです。新規の募集賃料が値下がりしたことで、長年物件オーナーに高額な賃料を払って利益貢献してきたテナントが、新規入居者よりも高い賃料を支払うようなことがあってはならないのです。（実際にはこのようなケースが増えているのですが・・・）
- 固定費の代表格である人件費。未曽有の経済不況の中、派遣切りや正社員のリストラ、内定の取消と、企業は苦肉の選択を迫られています。人件費の削減は、企業の発展にと中長期的な戦略において、多くのマイナス要因をもたらすにも係わらず、その削減効果の大きさから、真っ先に注目される経費削減手法となっています。しかしながら、人件費に次ぐ固定費である「賃料の減額」については、後回しにされるケースが多いようです。賃料の減額はその削減効果も大きく、企業にとってのマイナス要因が全くないことから、最も有効な経費削減手法だと言えます。
人件費に次いで削減効果が大きい- 削減効果は中長期に亘る
- 賃料の減額によって発生した資金を、戦略的に活用することで、売上げアップを計るこ
とができる。
